Vermietete Immobilie verkaufen.

Kauf bricht nicht Miete

Mit dem Verkauf tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Miete, Kaution und Kündigungsfristen bleiben, wie sie sind. Der Verkauf selbst berechtigt weder den alten noch den neuen Eigentümer zur Kündigung. Eine Kündigung, nur weil sich die Wohnung leer besser verkaufen lässt, ist in aller Regel nicht möglich.

Je nach Immobilie gelten andere Regeln

• Eigentumswohnung: Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf in der Regel ein Vorkaufsrecht. Außerdem gilt eine Sperrfrist für Eigenbedarf: deutschlandweit drei Jahre, in Berlin zehn Jahre.
• Mehrfamilienhaus, als Ganzes verkauft: Der Käufer übernimmt alle Mietverhältnisse, ein Vorkaufsrecht der Mieter gibt es nicht. In Milieuschutzgebieten prüft die Gemeinde, ob ihr ein Vorkaufsrecht zusteht.
• Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag. Vorkaufsrecht und Sperrfrist gibt es in der Regel nicht, es sei denn, das Haus ist rechtlich als Wohnungseigentum aufgeteilt.

Wann ein Käufer später wegen Eigenbedarfs kündigen kann, erklärt der Text Eigenbedarf nach dem Kauf.

Drei Preisstufen

In Berlin unterscheidet der Markt grob drei Stufen:

1. Vermietet mit langer Bindung: Es läuft eine Sperrfrist, das Mietverhältnis besteht schon lange oder die Lage ist rechtlich kompliziert. Käufer sind vor allem Kapitalanleger, der Preis richtet sich nach der Miete.
2. Vermietet, aber nur mit Kündigungsfrist: Es gibt keine Sperrfrist mehr. Diese Wohnungen interessieren auch Käufer, die selbst einziehen wollen, der Preis liegt deutlich höher.
3. Bezugsfrei: Die Wohnung ist leer und sofort nutzbar. Hier liegt der höchste Preis.

Der Wert einer Einheit hängt also weniger von Quadratmetern ab als von ihrer rechtlichen Lage. Wie groß die Unterschiede sind, wertet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin regelmäßig aus. Entscheidend ist die Einordnung jeder einzelnen Einheit, bevor ein Preis festgelegt wird.

Aufteilen und einzeln verkaufen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt oft eine Genehmigung. In Berlin gilt das bis Ende 2030 für Häuser mit mehr als fünf Wohnungen. Eine Genehmigung gibt es zum Beispiel, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung selbst kaufen.

Was Eigentümer vor dem Verkauf tun sollten

• Jede Einheit einordnen: Wurde umgewandelt, und wann? Läuft eine Sperrfrist? Besteht ein Vorkaufsrecht? Welche Kündigungsfrist gilt?
• Unterlagen vollständig haben: Mietverträge, Grundbuchauszug und gegebenenfalls die Teilungserklärung.
• Mieter früh informieren: Wer vom Verkauf zuerst durch Gerüchte erfährt, macht sich Sorgen. Ein persönlicher Brief und ein angekündigtes Gespräch vor der Vermarktung nehmen viel Druck heraus und erleichtern Besichtigungen.
• Den Rahmen festlegen: Wer Mietern eine Einigung oder den Kauf anbieten möchte, legt vorher fest, was möglich ist.
• Die Grenzen kennen: Wer Mieter unter Druck setzt oder Eigenbedarf vortäuscht, riskiert Schadensersatz und seinen Ruf.

Drei Wege für jede Einheit

• Einvernehmliche Mietaufhebung: Mieter und Eigentümer beenden das Mietverhältnis gemeinsam, zu Bedingungen, die beide unterschreiben. Für den Mieter ein geplanter Neuanfang, für den Eigentümer eine bezugsfreie Wohnung ohne Rechtsstreit.
• Kauf durch den Mieter: Der Mieter kauft seine Wohnung selbst und bleibt. Den Preis legt der Eigentümer fest.
• Verkauf mit Mietverhältnis: Die Immobilie geht an einen Käufer, der sie vermietet lässt.

Welcher Weg passt, hängt von der Einheit und vom Mieter ab. Niemand kann zu einer Einigung gezwungen werden.

Checkliste

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Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Quellen: Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13.06.2023 · Senatskanzlei Berlin, Pressemitteilung zur Umwandlungsverordnung vom 11.11.2025 · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin

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