Eigenbedarf nach dem Kauf.

Was Eigenbedarf ist

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Eigentümer die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts braucht. Der Wunsch muss ernsthaft und nachvollziehbar sein.

Wer Eigenbedarf geltend machen kann

Eine GmbH oder KG kann in engen Ausnahmen trotzdem kündigen, wenn sie ein berechtigtes betriebliches Interesse hat, etwa weil sie die Wohnung für einen Mitarbeiter braucht, der dort wohnen muss. Die Hürden dafür sind hoch.

Wenn der Eigentümer mehrere Wohnungen hat

Welche Wohnung er selbst nutzen will, entscheidet der Eigentümer. Ein Mieter kann nicht verlangen, dass er stattdessen eine andere Wohnung im Haus nimmt. Gerichte respektieren diese Wahl, solange sie nachvollziehbar ist.

Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, muss der Eigentümer sie dem gekündigten Mieter anbieten. Tut er das nicht, bleibt die Kündigung in der Regel wirksam, er kann aber zu Schadensersatz verpflichtet sein.

Sperrfristen: wann Eigenbedarf noch nicht möglich ist

Eigentumswohnung nach Umwandlung

Wurde ein Mietshaus während des Mietverhältnisses in Eigentumswohnungen aufgeteilt, darf der Käufer nach dem ersten Verkauf für eine bestimmte Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Gesetz sieht deutschlandweit eine Sperrfrist von drei Jahren vor. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen die Länder sie auf bis zu zehn Jahre verlängern, so wie in Berlin für die ganze Stadt. Diese Verlängerungen sind befristet, in Berlin gilt die aktuelle bis zum 30.09.2033.

Mehrfamilienhaus, an mehrere Käufer verkauft

Kaufen mehrere Personen oder eine Personengesellschaft ein ungeteiltes Haus und wollen später selbst einziehen, gilt dieselbe Sperrfrist, auch ohne Umwandlung. Eine Ausnahme gilt, wenn die Käufer zur selben Familie gehören.

Wann keine Sperrfrist gilt

• beim Verkauf eines Einfamilienhauses, einer Doppelhaushälfte oder eines Reihenhauses, das nicht als Wohnungseigentum aufgeteilt ist
• beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses durch eine einzelne Person
• bei einer Eigentumswohnung, die schon aufgeteilt war, bevor der Mieter eingezogen ist
• sobald eine Sperrfrist abgelaufen ist

Die Sperrfrist läuft nur einmal

Sie beginnt mit dem ersten Verkauf nach der Umwandlung und startet nicht bei jedem weiteren Verkauf neu. Viele Mieter fühlen sich sicher, weil noch einige Jahre übrig sind. Aber diese Jahre vergehen schnell. Danach gelten nur noch die normalen Kündigungsfristen.

Kündigungsfristen

Mieter können immer mit drei Monaten Frist kündigen. Eine Kündigung des Vermieters muss schriftlich erfolgen und den Grund konkret nennen.

Sonderfall Zweifamilienhaus: Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, kann er auch ohne berechtigten Grund kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate.

Was nach einer Kündigung passiert

• Widerspruch wegen Härte: Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit, einer Schwangerschaft oder weil kein bezahlbarer Ersatzwohnraum zu finden ist. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden.
• Räumungsklage: Zieht der Mieter nach Ablauf der Frist nicht aus, kann der Eigentümer auf Räumung klagen. Das Gericht prüft, ob die Kündigung wirksam ist und ob eine Härte vorliegt. Es kann auch eine Räumungsfrist gewähren.
• Kosten und Dauer: Ein Räumungsverfahren kann viele Monate dauern, mit Berufung auch länger. Wer verliert, trägt in der Regel die Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten.

Für Mieter heißt das: Eine wirksame Eigenbedarfskündigung lässt sich nicht einfach aussitzen. Für Eigentümer heißt das: Eine Kündigung ist kein schneller Weg, und eine unwirksame Kündigung kostet Zeit und Geld.

Warum Käufer kündigen, und wo die Grenzen liegen

Für Käufer, die selbst einziehen wollen, rechnet sich der Kauf einer vermieteten Wohnung oft: Der Preisvorteil gegenüber einer leeren Wohnung ist in der Regel deutlich höher als die Kosten für Anwalt und Verfahren. Mieter sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass ein solcher Käufer vor einer Eigenbedarfskündigung zurückschreckt.

Die Grenzen sind aber klar:

• Vorgetäuschter Eigenbedarf ist teuer. Stellt sich heraus, dass der Bedarf nur behauptet war, muss der Eigentümer dem Mieter Schadensersatz zahlen, etwa für Umzug und höhere Miete.
• Verkaufen ist kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung, nur weil sich die Wohnung leer besser verkaufen lässt, ist in aller Regel nicht möglich.

Checkliste

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Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Quellen: Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin vom 13.06.2023 · Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15

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