Begriffe rund um Verkauf und Mietaufhebung

Metin Karadeniz erklärt hier die wichtigsten Begriffe rund um den Verkauf vermieteter Wohnungen, die Umwandlung in Eigentumswohnungen und die einvernehmliche Mietaufhebung in Berlin, kurz und verständlich.

Allgemeine Erklärungen, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall beraten Mieterverein oder Anwalt.

A

Abfindung

Eine Zahlung oder andere Leistung des Eigentümers, die Teil einer einvernehmlichen Mietaufhebung sein kann, etwa Umzugshilfe oder ein passender Auszugstermin. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht, eine feste Höhe auch nicht. Mehr dazu: Mietaufhebung und Abfindung (öffnet in neuem Tab).

B

Bestandsaufnahme

Die angekündigte Besichtigung einer vermieteten Wohnung, etwa vor einem Verkauf. Der Vermieter darf die Wohnung aus berechtigtem Anlass nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen. Eine Bestandsaufnahme ist kein Gespräch über einen Auszug.

E

Eigenbedarf

Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Nach einem Kauf gelten oft Sperrfristen. Mehr dazu: Eigenbedarf nach dem Kauf (öffnet in neuem Tab).

Einvernehmliche Mietaufhebung

Mieter und Eigentümer vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Termin endet. Es braucht keinen Kündigungsgrund und keine Frist, aber die Zustimmung beider Seiten. Ohne Zustimmung des Mieters gilt der Mietvertrag weiter. Mehr dazu: Mietaufhebung und Abfindung (öffnet in neuem Tab).

G

Gutachterausschuss

Ein unabhängiges Gremium, das die Kaufpreise aller Immobilienverkäufe in Berlin auswertet. Seine Daten zeigen, was für vergleichbare Wohnungen tatsächlich bezahlt wurde.

H

Härtewiderspruch

Der Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet, etwa wegen schwerer Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch ist in Textform möglich und muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter sein. Mehr dazu: Eigenbedarf nach dem Kauf (öffnet in neuem Tab).

K

Kauf bricht nicht Miete

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, übernimmt der Käufer den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Für den Mieter ändert sich durch den Verkauf allein nichts. Mehr dazu: Ihre Wohnung wird verkauft (öffnet in neuem Tab).

Kündigungssperrfrist in Berlin

Wurde eine Mietwohnung nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, darf der Käufer für eine bestimmte Zeit nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. In Berlin beträgt diese Frist zehn Jahre und gilt in der ganzen Stadt, nach der Verordnung vom 13.06.2023 für die Zeit vom 01.10.2023 bis 30.09.2033. Mehr dazu: Eigenbedarf nach dem Kauf (öffnet in neuem Tab).

M

Mieterkauf

Der Mieter kauft die Wohnung, in der er wohnt. Niemand muss kaufen und niemand muss verkaufen. Mit dem Kauf endet der Mietvertrag, weil Mieter und Eigentümer dann dieselbe Person sind. Mehr dazu: Mieterkauf (öffnet in neuem Tab).

Mietergespräch

Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter, angekündigt und offen darüber, in wessen Auftrag es stattfindet. Es geht um die Lage des Mieters und die möglichen Wege: bleiben, kaufen oder sich einigen. Das Gespräch ist freiwillig.

T

Teilungserklärung

Das Dokument, mit dem ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Es legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum ist.

Textform und Schriftform

Schriftform heißt: Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Die Kündigung eines Mietvertrags braucht die Schriftform, eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Textform heißt: eine lesbare, dauerhaft gespeicherte Erklärung, die erkennen lässt, von wem sie stammt, zum Beispiel eine E-Mail. Für den Widerspruch wegen Härte reicht die Textform.

U

Umwandlung

Ein Mietshaus wird in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, die getrennt verkauft werden können. In Berlin braucht die Umwandlung in Häusern mit mehr als fünf Wohnungen derzeit eine Genehmigung (Umwandlungsverordnung, 01.01.2026 bis 31.12.2030).

V

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde eine Mietwohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und wird sie erstmals an einen Dritten verkauft, kann der Mieter sie zu denselben Bedingungen kaufen. Ob es im Einzelfall besteht, klärt eine Beratung beim Mieterverein oder bei einem Anwalt.

Begriffe rund um den Mietaufhebungsvertrag, von Abgeltungsklausel bis Zählerstand, erklärt das Glossar auf mietaufhebungsvertrag.com (öffnet in neuem Tab), einer Wissensseite, die ebenfalls von Metin Karadeniz stammt.